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Economia

“Balança Mas Não Cai” - Condomínios resolvem problema da inadimplência

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Publicado em 24/04/2011 pelo(a) Wiki Repórter valdeck, Salvador - BA



Edifício Crescenciano dos Santos - Foto: Valdeck Almeida de Jesus
Moradores do edifício Crescenciano dos Santos, no bairro Sete Portas, sabem o que é morar num prédio que enfrenta todos os problemas inerentes a uma grande cidade. A administração faz de tudo para manter os serviços em dia, mas a inadimplência e as diversas dívidas não permitem fazer muito. Uma comissão de moradores administra o condomínio há seis anos e tem conseguido melhorar as condições de moradia. Não muito longe dali, na Barroquinha, o condomínio São Bento também enfrentou, por muitos anos, situação parecida. A solução foi colocar um administrador para gerenciar as finanças. O resultado foi a valorização do prédio e a melhoria geral do edifício.

24 de novembro é o dia de São Crescenciano, um dos santos da igreja católica. O nome tem origem latina e significa ’crescer’, crescente, [aquele] que cresce. O edifício homônimo foi construído para ser grande, numa época em que Salvador era uma cidade horizontal e não tinha tantos problemas de habitação e de trânsito, como atualmente. Ainda hoje o prédio é um destaque nas imediações do bairro Sete Portas, pela altura e largura. Alguns moradores do edifício reclamam do intenso fluxo de veículos nas proximidades que causa uma pequena vibração, motivo do apelido “Balança, mas não cai”.

São Bento, por sua vez, também um santo da igreja Católica, tem sua origem na Itália, nasceu por volta de 480aC, estudou em Roma e fundou um mosteiro, onde escreveu a Regra, cuja finalidade era formar cristãos perfeitos, de acordo com os ensinamentos do evangelho. Morreu em 21 de março de 547 e depois se tornou padroeiro da Europa. O básico de São Bento foi Ora et Labora (Oração e Trabalho), com a finalidade de equilibrar projeto com prática.

A população de Salvador em 1950 era de pouco mais de 417 mil habitantes, e 655 mil em 1960, de acordo com o IBGE. Em 2008 a estimativa é de 3 milhões de pessoas, num território que é cercado pelo mar, não tendo, portanto, como expandir seus limites.

A memória de Augêncio, 64 anos, comerciante aposentado, campeão baiano de Box em 1960, e brasileiro em 1961, dono de uma academia há vinte e cinco anos numa parte do playground do Edifício Crescenciano, me socorre: “por volta de 1957 eu morava no Jardim de Nazaré – Praça Almeida Couto, onde se localizam os hospitais Santa Luzia, Santa Isabel, da Marinha e Manuel Vitorino”, explica, “e esta área compreendida entre a praça e o Barbalho era praticamente mato. Onde hoje é a avenida J. J. Seabra, passava o bonde, em frente ao terreno no qual o mestre de obras Crescenciano dos Santos construiu o maior edifício da região”, relembra. Perguntado sobre o que fazia uma criança de 12 anos para se divertir, ele emenda “era aqui que a meninada brincava de bola, de esconde-esconde e também se divertia nas caminhadas pelos arredores do bairro Nazaré e também para brincar e ficar olhando os peões trabalhando”. As crianças se divertiam vendo os trabalhadores cavarem o terreno para preparação da estrutura do edifício, que nasceria nas proximidades da Fonte da Vovó. Augêncio fala da Fonte da Vovó com saudade, pois o Beco da Vovó, nas imediações do minador de água, era onde residiam muitos parentes e amigos.

No local onde era a fonte, em frente ao Crescenciano, foi construída uma oficina mecânica e um lava a jato. A água da que brota dali é usada para lavagem de carros e para socorrer eventuais vizinhos em busca do precioso líquido. Ênio Benício, 46 anos, comerciante e dono da oficina, relembra a falta de água no edifício. “Muitos moradores vinham com baldes, panelas, garrafas pet e outros vasilhames e eu dava água a todo mundo”. O síndico do prédio também tentou negociar a compra de água, de acordo com Benício, mas não houve viabilidade técnica. Para levar a água para o outro lado da rua, seria necessário quebrar o asfalto e os custos seriam altíssimos.

Desencanto com a vida rural devido a supervalorização da produção industrial, aliado a fatores como a seca nordestina e a falta de investimento na produção agrícola, motivaram a migração do interior para a capital e para as cidades maiores. A busca por melhores condições de vida e acesso foi o sonho de parte dos migrantes.

Na cidade grande, no entanto, famílias inteiras se depararam com um problema grave: a sobrevivência sem preparo profissional e a falta de emprego para a maior parte dos novos habitantes. Espaço para morar também passou a ser um complicador. Como não se pode esticar território, a solução foi o processo de verticalização da cidade, iniciado em 1964, segundo Maria Adélia Souza (Geografia das Metrópoles, São Paulo: Contexto, 2006). O Banco Nacional de Habitação foi o principal financiador de cassa e apartamentos em Salvador. O Banco Econômico administrava o financiamento do Crescenciano, que depois passou a dívida à Caixa Econômica Federal, atual gestora da carteira hipotecária do falido Econômico.

Dentre tantos outros empreendimentos imobiliários de Salvador, o edifício Crescenciano dos Santos, aos poucos, foi tomando corpo e subindo rumo ao céu. Vigas, vergalhões, muito cimento, ferro, pás, picaretas, o sol tinindo nas costas dos trabalhadores. Ninguém desconfiava que a construção fosse fazer história na cidade que crescia. O Crescenciano cresceria junto com Salvador. Os problemas também acompanhariam o prédio por muito tempo.

Hoje a capital tem cerca de 3 milhões de habitantes. A impressão é que não dá para receber mais nenhum imigrante. O edifício localizado na esquina da J. J. Seabra com Ladeira de Funil, também dá sinais de exaustão, de que não cabe mais ninguém ali. O prédio não cresceu além dos seus 12 andares, 19 apartamento por andar, um playground que mede cerca de 2000 metros quadrados, completamente subutilizado. Ali, somente as reuniões de condomínio são realizadas. Hoje todos os apartamentos estão habitados, por pessoas de classes “B, C, D e E”, segundo Maria Hildete da Silva, 81 anos, moradora do apartamento 1201 há 21 anos. De acordo com Maria Hildete, nas madrugadas, quando o silêncio é maior, dá para sentir as vibrações do prédio, decorrentes, segundo ela, da passagem de caminhões carregados, que se dirigem ao Porto de Salvador. Mas não tem medo. “Já moro aqui há tantos anos e já me acostumei com isso. Não faz medo algum, pois o prédio é seguro”, sentencia.

O prédio é habitado há cerca de 40 anos, e a soma total dos moradores dos 219 apartamentos é calculada em cerca de 650 pessoas, levando-se em conta três habitantes por unidade. O consumo de água, luz e serviços como limpeza e manutenção de elevadores ultrapassa os dez mil reais arrecadados com taxas condominiais e taxas extras. O milagre é manter a estrutura funcionando e administrar débitos na justiça trabalhista, pintura, pagamento de salário dos dez funcionários (quatro porteiros se revezam 24 horas por dia, mais um folguista e quatro zeladores), pagar a taxa de manutenção do sistema de hidrômetros individuais, INSS, RAIS, FGTS e outros gastos eventuais, sem falar em despesas extras de última hora como bomba d’água que quebra nas horas mais improváveis.

A taxa de condomínio varia de acordo com o tamanho do apartamento. Quarto e sala paga R$ 70 mensal e dois quartos arca com R$ 80. A conta de luz do prédio leva boa parte da receita mensal: R$ 2 mil a R$ 2 mil e seiscentos. “Se todos pagassem em dia, dava para zerar todo mês”, explica Ana Pacheco, tesoureira da comissão que gerencia as contas do condomínio. Antes da negociação com a Embasa para instalação dos hidrômetros individuais, 40% da receita era gasto com água.

Atualmente a taxa de condomínio é usada para as demais despesas, mas nem a instalação dos medidores de água deu fôlego às finanças do prédio. Débitos antigos precisam ser negociados e saldados, mas o que sobra no final do mês não cobre as despesas, pois “muita gente não paga, cerca de 60 apartamentos devem ao condomínio há mais de quatro, seis anos”, conclui Ana Pacheco.

As melhorias nas condições do prédio só começaram a aparecer após a da instalação da comissão de moradores para administrar o “Balança mas não cai”. A comissão é composta por cinco moradores e as funções ocupadas são: presidente – quem decide os casos mais graves ou mais especiais, mas sua decisão precisa ser referendada pela equipe ou a maioria; vice-presidente, encarregada de tomar providências para solucionar problemas relativos à rede hidráulica e elétrica, incluídas aí pane de elevadores, bombas d’água etc, e ocupar a presidência em caso de vacância ou impedimento e nas ausências da presidente; primeiro e segundo secretários, encarregados de orçamentos diversos, pesquisas, negociações bancárias e marketing; tesouraria, responsável pelos pagamentos e recebimentos, cobranças de taxas condominiais, cobranças judiciais e atendimento direto aos condôminos.


A eleição para escolher a comissão é feita em assembléia geral, amplamente divulgada através de cartazes e folhetos, com abordagem de cada morador. No edital de eleição, divulgado com pelo menos 10 dias de antecedência, é registrado que o não comparecimento dos condôminos implica a aprovação da pauta por maioria dos presentes na assembléia. No Crescenciano a comissão tem um mandato de cinco anos.

Desde dezembro de 1996, além da quitação de débitos trabalhistas de dois funcionários, pintura interna dos corredores, regularização no recolhimento do lixo e manutenção de elevadores. A comissão já estuda o aluguel da lateral do prédio para grandes anúncios, que poderia reverter em fonte de renda para cobrir as despesas do condomínio. Outra solução aventada é a cobrança judicial dos inadimplentes.

O prédio não é somente grande no tamanho. Ele é acolhedor, como uma daquelas tias gordas que não se casou e ficou para cuidar dos filhos das irmãs, das vizinhas. O Crescenciano recebe pessoas de todos os cantos, de todas as origens. “Aqui tem gente do interior, gente da própria cidade”, diz Hildete. As pessoas que moram atualmente são quase todas novatas, como Roberto Barbosa, que diz estar feliz com a moradia. O serviço de água está normalizado, cada morador tem seu próprio hidrômetro e paga somente pelo consumo do apartamento. Ele nem desconfia que há alguns anos o abastecimento era feito de forma precária. “Eram quatro carros-pipa por dia, quando o condomínio tinha dinheiro para pagar”, conta Ana Pacheco, atual membro da comissão que administra as contas do mega prédio. E o pior não era o barulho que os caminhões faziam ao bombear a água doze andares acima. A confusão reinava na hora de distribuir o precioso líquido para os moradores do edifício. “Os meninos começavam no 12° andar e iam até o térreo”, relata Ana, explicando que a água era servida através de uma mangueira, de porta em porta, a quem pagava e, também, a quem era inadimplente. A briga acontecia quando os moradores que não honravam seus compromissos queriam a água na hora que lhes aprouvessem. Devido à escassez e a uma questão organizacional, o serviço de distribuição de água era feito em duas oportunidades por dia; às 9 da manhã e às 16 horas, para tentar atingir todo o prédio e pegar todos os moradores em casa. Mas quem não pagava queria receber a água em horários que não se compatibilizavam com o planejamento. Aí gerava bate-bocas, queixas na justiça e tudo mais. No entanto, as desavenças sempre foram resolvidas a termo. Não adiantava brigar mesmo, pois o que reinava sempre era o bom senso e tudo acabava bem.

Um edifício onde moram pessoas de várias origens, com níveis de educação, modos de vida, renda familiar dentre outros fatores, precisa de um super herói para administrar. Com o Crescenciano não poderia ser diferente, nem o resultado seria outro que não o que ali reinava: um misto de puxa e estica no orçamento para tentar cobrir todas as despesas. Quando tinha dinheiro para a água servida de mangueira, faltava para pagar funcionários; quando havia um serviço de emergência, como o conserto de um motor de elevador, a limpeza ficava comprometida. E assim, fazendo o que todo brasileiro sabe fazer, espichando o rendimento até onde não podia mais, a administração capengou por anos a fio e se afundou em dívidas imensas. Os funcionários da Embasa visitavam o prédio com muita freqüência, para cortar e para religar o serviço de água. “Ficamos mais de 10 anos sem água da Embasa”, conta Hildete Silva. Com esse ’corta-religa’, a dívida alcançou cifras astronômicas. O débito total foi calculado em R$ 426 mil reais.

Negociações intermináveis com a direção da empresa, e a promessa de quitação do saldo devedor, através de contrato firmado entre a Embasa e a administração do condomínio, fez o montante cair pela metade. O débito foi parcelado em 99 vezes, e vem na conta de água mensal de cada morador: R$ 16,00. Muitos proprietários e moradores antigos pagam conscientes de que estão pagando duas vezes pelo mesmo serviço, porque já tinham pagado suas taxas em dia; outros tantos pagam o que devem, por óbvio. Para quem passa a morar no prédio, entretanto, a dívida pesa no bolso e soa como injusta. “Eu nem morava aqui na época em que as despesas foram feitas, não acho justo pagar por algo que não comprei, por serviço que não usufruí”, reclama Roberto dos Santos Barbosa, 30 anos, eletricista. De qualquer forma, Santos prefere pagar duas vezes pelo mesmo serviço do que ficar sem água.

Em tempos de escassez de água, problemas ambientais e seca têm servido como motivação para racionamento e até falta do produto por períodos prolongados. O remédio é ter uma nova postura diante do consumo. Governos de estados de São Paulo e Minas Gerais estão atentos há mais tempo para este problema e já regulamentaram, em forma de lei, o gasto de água em condomínios. Na capital paulista, por exemplo, onde as represas Guarapiranga e Billings já não dão conta da demanda, a aprovação da lei n° 551/2003 beneficiou a população em vários aspectos, dois deles capazes de sensibilizar e incentivar o uso moderado da água. O consumo diminuiu em 40%, devido a um maior controle quanto ao desperdício e à utilização de água potável para lavar calçadas e veículos. O outro motivo diz respeito diretamente à conta mensal, que em condomínios não refletia o consumo da unidade, mas o gasto total rateado por cada habitação. Quando o consumidor percebe que quanto mais economizar água menor será a conta no final do mês, ele se sente estimulado a poupar e a racionalizar o consumo de água.

Na Bahia e em outros estados este fenômeno é mais recente. O primeiro prédio a instalar hidrômetros foi o Crescenciano, motivado pela alta conta de água. A empresa Mobix, com sede em São Paulo, foi contratada para executar o serviço. Em cada apartamento foi feita adaptação para o novo equipamento, um medidor eletrônico moderno. O consumo individual é registrado e os dados são enviados para uma central de computador instalada no térreo do edifício. Em apenas alguns segundos a ’leitura’ do consumo é feita, através de uma espécie de pen-drive. O custo por apartamento, em 2006, foi de R$ 600,00, mais uma taxa mensal de manutenção, que é rateada entre os moradores. De acordo com o engenheiro Paulo R. Souza, gerente da Mobix em Salvador, o custo de manutenção varia de R$ 4 por apartamento, mas a empresa opera com custo mínimo de R$ 180 por edifício. Prédios pequenos podem ter um custo maior para manter o serviço, cuja garantia é de um ano após a conclusão das instalações. Atualmente o preço do equipamento para medição individual de consumo de água é de R$ 750 – sem telemetria e R$ 950 – com telemetria, ou seja, medição remota do consumo, mediante tecnologia apropriada, sem a necessidade de o leiturista visitar cada apartamento. Paulo Souza informou que em prédios de até quatro andares é feita a instalação sem medição remota; prédios maiores precisam do equipamento remoto. Em Cajazeiras, de acordo com o engenheiro, houve a implantação do sistema sem telemetria em alguns condomínios no ano 2005. O edifício Crescenciano foi o primeiro a receber a instalação mais sofisticada.

Para instalação do equipamento em edifícios antigos é necessária a aprovação de 2/3 dos moradores do condomínio, registro da ATA em Cartório de Títulos e Documentos, termo de adesão e ficha cadastral de todos os apartamentos, bem como um contato inicial do síndico ou responsável com a Empresa Baiana de Águas e Saneamento S/A – Embasa, para aprovação do projeto. Somente após negociação de débitos existentes, a Embasa instala os hidrômetros. O alto custo e a falta de informação têm barrado a instalação e uso do medidor individualizado, que traz benefícios não somente para o condomínio e seus moradores, como também para o meio ambiente, pois diminui o desperdício e estimula a reutilização da água.

Tramita na Câmara Municipal de Salvador um projeto lei de autoria do vereador Beto Gaban (PRP), cujo objetivo é obrigar as novas construções a instalar o medidor em cada apartamento. Cada estado da federação tem liberdade para legislar sobre este assunto, mas já tramita na Câmara dos Deputados um projeto de lei que deve regulamentar e pacificar a questão do medidor individual em todo o país. Trata-se do PL n° 4.931 de 2001, já aprovado na Câmara desde abril de 2008. Seguiu para o Senado em maio deste ano e, caso aprovado, vai à sanção do Presidente Lula. Os artigos mais importantes deste projeto de lei são os seguintes:

“Art. 3º: Sempre que existirem condições técnicas, o prestador de serviço público de abastecimento de água potável é obrigado a instalar medidor de consumo de água em cada domicílio, mesmo se situado em edifício de uso coletivo”.

“Parágrafo único: Existindo as condições técnicas a que se refere o caput, o prestador de serviço público de abastecimento de água potável é obrigado a efetuar a cobrança de acordo com o consumo de cada domicílio, vedada a emissão de conta com base no consumo total da edificação ou condomínio.”
(grifos do editor)

Depois do equilíbrio nas contas e da solução definitiva do problema de água, os apartamentos foram valorizados. Um quarto e sala que era oferecido por R$ 10 mil, hoje não sai por menos de R$ 35 a R$ 40 mil, podendo chegar a R$ 70 mil, no caso de um dois quartos. A valorização beneficia, também, aos cerca de doze apartamentos invadidos, de propriedade do banco financiador. Quem mora nestas unidades não pagam condomínio, pois a comissão recebe diretamente do banco proprietário.

O grande problema agora é estacionamento, pois a área que poderia ser readequada para garagem não pode ser acessada pro veículos. O playground, além de não ter sido planejado para estacionar carros, não tem acesso à rua. Na época da construção do prédio o transporte era basicamente feito por bonde e não havia a preocupação em construir garagem para a população de classe baixa, para a qual o Crescenciano foi construído.

O São Bento fica numa área privilegiada do Centro, bem próximo das estações Barroquinha, Lapa e futura estação do metrô. Também enfrentou problemas administrativos desde a sua fundação, em 1956. Formado por cinco blocos que totalizam 200 apartamentos e 40 lojas, o prédio vivia com as contas no vermelho até 1991, quando uma comissão de moradores tomou a administração para si. Desde então, houve a construção de 50 garagens, reforma do salão de festas, instalação de uma academia gratuita para os moradores, construção de um jardim, pintura de todos os cinco blocos – interna e externamente – quitação dos débitos com funcionários, luz e água, dentre outras melhorias. O administrador de empresas Roberval Figueiredo, 50 anos, proprietário de um restaurante instalado no prédio há exatos 30 anos, foi escolhido para gerenciar o condomínio. Roberval conta que adquiriu uma loja no edifício onde instalou um restaurante em 1978 e comprou um apartamento. Três meses depois ele se mudou para os Barris, depois Piedade e Pituba, pois “não agüentei conviver com os problemas de falta de água, falta de garagem e toda sorte de adversidades”, relata. “Doze anos depois, resolvi voltar a morar no São Bento, por questão de comodidade, para ficar mais perto dos negócios da família”, explica. Após de ser escolhido para fazer parte de uma comissão e se tornar síndico para o período inicial de três meses, Roberval Figueiredo tem sido reconduzido ao cargo a cada dois anos desde então.

Além de gerenciar o prédio onde mora, tomar conta do restaurante e fazer Direito na Católica à noite, ele ainda administra outro condomínio no Imbuí e já recebeu convite para gerenciar o Crescenciano, Roberval recusou o trabalho, por pura falta de tempo.
Atraso no pagamento de taxas condominiais pode ser reclamado nos Juizados Especiais.

No São Bento, Roberval cuida das contas de água, luz e funcionários (6 vigilantes, 6 porteiros, 1 chefe de academia e 3 auxiliares de serviços gerais), administra o aluguel das lojas do prédio e maneja cerca de R$ 40 a R$ 50 mil reais mensais. “Mas não sobra nada. Todo mês a gente estica daqui e dali para não deixar ninguém sem receber”, ensina. Quanto à inadimplência, ele diz que os moradores pagam em dia, atrasam no máximo um mês, mas o condomínio já ajuizou 496 processos contra moradores e inquilinos por motivos que vão desde atrasos no pagamento de aluguel a taxas de condomínio. A comissão administrativa é composta pelo síndico e por mais dois subsíndicos, que pediram demissão, além de dois outros moradores do conselho fiscal. O síndico paga todas as taxas normais e extras, mas é remunerado com três salários mínimos mensais.

O prédio hoje foi valorizado bastante devido ao novo aspecto. Um apartamento de dois quartos era vendido por R$ 5 mil em suaves prestações em 1991, hoje não sai por menos de R$ 120 mil à vista e não tem nenhum à venda. As 50 garagens foram vendidas para os adquirentes por R$ 300 em 1991 e atualmente custam R$ 20 mil. As taxas de condomínio variam de acordo com o tamanho do apartamento: a mais barata custa R$ 50, para unidades de 20 metros quadrados – quitinetes; a taxa mais cara é R$ 250 – apartamentos de 100 metros quadrados – e quartos; e a maior parte das unidades paga R$ 100 – apartamentos de 40 metros quadrados – 1 quarto. A administração tem previsão de construir mais 150 garagens para os demais moradores, em parceria com alguma empresa que queria bancar o custo. O projeto já foi aprovado pelo CREA e pela Sucom e aguarda tão-somente os recursos serem angariados junto à iniciativa privada. “Como a maioria dos condôminos são de baixa renda e aposentados, com defasagem salarial, optamos por buscar apoio do comércio”, conclui. Outra obra que aguarda recursos é a construção de novos tanques e reforma dos atuais, pois o consumo de água tem aumentado, principalmente no verão, o que ocasiona falta do líquido em momentos de alto consumo. “Hoje o prédio está lotado, e os tanques não dão conta da demanda. Precisamos aumentar a capacidade para evitar problemas no verão, por exemplo”, diz.

Márcia de Souza, 36 anos, funcionária do São Bento há 11, diz estar satisfeita com o trabalho. “Aqui é muito bom trabalhar, não tenho queixas. Desde que entrei que me dou bem com todo mundo, não tenho do que reclamar”, diz.

Bianca Portela, 19 anos, estudante, moradora há um ano no São Bento. Encontrei-a fazendo esteira na academia do prédio. Ela diz gostar de morar no condomínio e destaca a academia como um dos atrativos para a família ter comprado uma unidade para morar. Reclama da falta de garagem e do problema de abastecimento de água decorrente do tamanho do tanque.



SERVIÇO
Mobix S/A - www.mobixsa.com.br
Rua do Rocio, 351 – conjunto 31, CEP 04552-905 – Vila Olímpia, São Paulo/SP, fone (11) 3511-1600 e fax 3511-1609

Em Salvador: 3340-1881, 3340-1890 e 9987-9465
Conta Gota – (71) 3374-0020 e 9997-4038
Gota D’Água – (71) 8841-1643

Embasa
Reclamações diversas – 0800 555 195
Superintendente Comercial
Tel: (71)3373 7840/7841
e-mail: [email protected]

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